English 
Condotel – viết tắt của “Condominium” và “Hotel” – là mô hình căn hộ du lịch kết hợp giữa chức năng lưu trú của khách sạn và tiện ích sinh hoạt của căn hộ. Mô hình này đã được du nhập vào Việt Nam và phát triển mạnh trong những năm gần đây, đặc biệt tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng – nơi có nhu cầu lưu trú ngắn hạn tăng cao.
Với thiết kế đầy đủ tiện nghi như một căn hộ (gồm phòng khách, phòng ngủ, khu bếp…), nhưng vận hành theo mô hình một khách sạn chuyên nghiệp, condotel vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế vừa phục vụ mục đích kinh doanh dịch vụ lưu trú. Chính sự kết hợp này đã khiến condotel trở thành một sản phẩm đầu tư hấp dẫn trong phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, bên cạnh tiềm năng sinh lời, condotel vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý, đặc biệt trong bối cảnh khung pháp lý hiện hành còn thiếu đồng bộ và chưa có quy định điều chỉnh cụ thể loại hình bất động sản này. Tại Đà Nẵng, dễ dàng bắt gặp hàng loạt dự án condotel trải dọc các tuyến đường ven biển – trong đó, không ít dự án khác lại “đắp chiếu” vì vướng mắc pháp lý.
Condotel – Loại hình bất động sản chưa có quy định pháp lý đầy đủ
Mặc dù đã xuất hiện tại Việt Nam trong một thời gian tương đối dài, nhưng đến nay condotel vẫn chưa có quy định cụ thể trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào về điều kiện sở hữu hay huy động vốn. Điều này gây khó khăn trong việc bảo đảm các quyền sở hữu của nhà đầu tư, đặc biệt là cá nhân nước ngoài.
Rủi ro pháp lý đối với nhà đầu tư nước ngoài
Đối với cá nhân nước ngoài, cần đặc biệt lưu ý rằng pháp luật hiện hành không cho phép sở hữu condotel như sở hữu nhà ở. Cụ thể:
- Theo Khoản 2 Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân nước ngoài chỉ được “mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Điều này đồng nghĩa với việc các công trình xây dựng không phải là nhà ở như condotel không thuộc đối tượng được phép mua hay thuê mua.
- Theo Khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, “nhà ở” là công trình xây dựng có mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, gia đình. Trong khi đó, condotel là căn hộ du lịch có mục đích khai thác thương mại – kinh doanh lưu trú, không hình thành đơn vị ở, nên không được xem là “nhà ở” theo định nghĩa pháp lý.
Do đó, condotel không nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở, cũng không phải là tài sản mà cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu hợp pháp tại Việt Nam. Do đó, các giao dịch chuyển nhượng condotel cho người nước ngoài hiện không có cơ sở pháp lý rõ ràng để công nhận quyền sở hữu.
Khuyến nghị dành cho nhà đầu tư nước ngoài
Việc đầu tư vào condotel có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn, nhưng cũng đồng thời kéo theo nhiều rủi ro pháp lý đáng kể, đặc biệt với các nhà đầu tư là cá nhân nước ngoài. Trước khi thực hiện giao dịch, nhà đầu tư cần được tư vấn pháp lý đầy đủ và chính xác để đánh giá đúng rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Với kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và pháp lý đầu tư nước ngoài, VDD LAWYERS sẵn sàng hỗ trợ tư vấn toàn diện về các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel – từ phân tích rủi ro, xác định khả năng sở hữu, cho đến cấu trúc giao dịch phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Vui lòng liên hệ VDD LAWYERS để được hỗ trợ chi tiết và kịp thời.
